Дневник юридических баталий

  • Рубрики

  • Свежие комментарии

  • У меня давно лежит глаз на один подвал в жилом доме. Сам подвал — фигня, весь разбитый, темный и сырой. Но дом стоит в первой линии домов на центральной улице — и это делает данный подвал очень и очень? привлекательным! Прямо слюнки текут, поэтому я пригласил на коньяк своего товарища Петра Алексеича и расспросил, как же получить подвал в аренду?

    Аренда подвала — непростое дело, т.к. в 90% случаев это общее имущество жильцов дома. И распоряжаются они им на общих основаниях. То есть просто прийти и взять нельзя. Просто так прийти и взять в аренду у кого-то — тоже нельзя, так как чаще всего подвалом никто не занимался и он никак не оформлен.

    Ведь чтобы подвал в доме в аренду сдать — надо принять решение всем домом, что это вообще возможно и уполномочить кого-то на заключение договора по данному вопросу.

    Общее имущество по п.3.1 ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ должно определять свое назначение на Общем собрании, причем решение принимается, когда есть 50% + 1 голос. Поэтому прежде всего нужно организовать собрание жильцов. В подавляющем числе случаев, на этих собраниях принимаются решения, что Управляющая компания будет решать судьбу чердаков и подавалов, а значит и коммерсанту нужно искать общий язык именно с УК.

    Условия аренды — срок, цена, ремонты — все определяется Договором между арендатором и УК. Однако есть беда — данный договор нельзя зарегистрировать в РегПалате (и темм самым придать большую юридическую силу) — в 99,99% случаев на подвал нельзя получить Свидетельство о праве собственности. То есть это такая странная субстанция — площади есть, а права собственности нет. Только право аренды — а оно такое зыбкое. Ведь если меняется УК в доме — до и договор нужно перезаключать, ведь одна из сторон договора поменялась.

    Это плохо по той причине, что подвалы всегда берутся в ужасном состоянии и нужно делать ремонт — на юридическом языке это «неотделимые улучшения». Сумма аренды в данном случае бывает небольшая, потому что состояние плохое и нужно много вкладывать — но вложения бывают такие существенные, что через 3-5 лет окупаются и крайне невыгодно после этого отдавать подвал кому-то другому! А такое может быть — собрал дом собрание и принял новое решение, такое бывает! Конечно, юридически арендатор может затребовать вернуть ему деньги, затраченные на неотделимые улучшения (ремонты), однако это трудно сделать — ведь УК, являющаясяя арендодателем, не выступает от своего лица, она выступает от лица собственников. То есть имеет место множественность лиц и деньги надо трясти. Очевидно, что получить деньги от каждого отдельного лица-собственника не получится — это и хлопотно, и долго, и накладно.

    Аренда подвала в жилом доме выгодна тогда, когда сам арендатор — это представитель собственников, а еще лучше — старший по дому. Он сам держит все бразды правления в руках и контролирует настроения в доме. Пока старший на месте и все им довольны — все отлично. Как только среди жильцов появляется дурная голова — начинаются проблемы.

    Кое-где для обеспечения большей надежности, на собрании для заключения договора уполномачивается какое-то конкретное лицо — старший по дому. Это обговаривается коммерсантом и старшим, потому что дальше им вместе работать.

    Если у нас есть старший по дому, а не УК — то все отлично, при смене УК Договор останется в силе. А старших по дому меняют не больно часто — это, как правило, пенсионеры, которые уже никуда не переезжают.

    Старший согласует условия договора, пункт об неотделимых улучшениях (лучшая ситуация, когда они идут в счет аренды — можно сделать ремонт и на несколько лет закрыть всю аренду), порядок расторжения договора (чем сложнее — тем лучше для коммерсанта). Но даже и это не является гарантией длительной и успешной работы. Все дело в людской зависти — иногда жители начинают считать (через 3-5 лет), что коммерсант мало платит. Подвал такой красивый, а плата такая мелкая — непорядок! А то, что коммерсант за свой счет отремонтировал весь подвал — мало кого волнует, это быстро забывается.

    Поэтому я должен рассказать, как именно можно получить подвал в собственность — но это очень непросто. Есть пункт в законе, что только при 100% согласии собственников, они могут отказаться от права собственности на подвал и сделать выдел — то есть оформить на него отдельное право собственности и либо продать, либо опять-таки сдать. Но это уже будет оформленная недвижимость, а это гораздо лучше. Ее можно заложить, продать, получать ренту — вариантов значительно больше. Беда только в том, что собрать 100% подписей со всех жильцов удается далеко не всегда — ну где вы найдете 10 человек, думающих одинаково!? Это только в Чечне 99,99% голосует за «кого надо», а в целом по России добиться 100% согласия удавалось далеко не всем.

    Итак, подвалы  в жилых домах могут быть использованы под аренду, однако это процесс непростой и весьма трудоемкий. А главное, увы, подверженный рискам!

    2 Responses to “Как использовать подвал жилого дома под коммерческую аренду”

    1. Брагин Максим Says:

      Добрый день! Спасибо за материал. теперь вопрос — у нас есть старый подростковый клуб, расположеный в подвале муниципального дома, который создавался очень давно и был на балансе завода, потом передан на баланс ДЮСШ городской администрацией, потом выведен из ДЮСШ… Сейчас получается клуб ничей, хотим оформить его официально, какой порядок процедуры оформления — как я понялл сначала собрание собственников жилья для получения согласия работы клуба, потом уже в управляющую компанию… подскажите как по правильному оформить все это дело. Будем очень благодарны, коллектив подросткового клуба «Богатырь» город Пенза

    2. morgunov Says:

      все верно, сперва жители должны на собрании (в очной или заочной форме) принять решение, что готовы сдать вам помещения в аренду (по сумме — как уж договоритесь), затем вы заключаете договор с управляющей компанией, обслуживающей их дом. и после того, как договор аренды подписан — спокойно работаете! так как дом муниципальный, то есть помещениями владеет город, то тут надо идти в комитет по жилищному хозяйству (у нас именно он является балансодержателем) и просить, чтобы комитет, как собственник помещений, проголосовал «за». помочь в этом может ваш местный депутат, например — замолвить словечко. если муниципалитет «за» — все ок. если нет — тогда придется убеждать, что надо «за»: идти к главе города, подписи ребят из клуба собирать и так далее.

    Leave a Reply